האם השכרת 110 דירות למגורים תחשב כניהול עסק של השכרת נכסי נדל"ן?

18.7.2016

מיסוי השכרת 110 דירות למגורים

הנושא נדון בפסק דין של בית המשפט בעניין יהל ואח' (רע"א 382/16).
בבעלות שלושת בני משפחה, ורדה יהל ושני בניה אלי יהל (שמאי מקרקעין במקצועו) ורן יהל (אדריכל במקצועו) 118 דירות מגורים הנמצאות בתל-אביב, מתוכן 110 מושכרות למגורים (90 בשכירות חופשית ו-20 בשכירות מוגנת), כאשר 20 מתוכן הינן בבעלות חברה פרטית של שני הבנים, ארמון ראש בע"מ, המסווגת כחברת בית כמשמעותה בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה.

בנוסף, בבעלות בני המשפחה עשר חנויות ושש חניות המושכרות אף הן. הנכסים נרכשו במועדים שונים החל משנת 1947, וזאת מהון עצמי. בנוסף לנכסים האמורים, בבעלות השלושה נכסי נדל"ן נוספים ובכלל זאת חברה קבלנית.
בגין ההכנסה מהשכרת הדירות למגורים ביקשו בני המשפחה לשלם מס הכנסה בשיעור 10% בהתאם לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה. פקיד שומה ת"א 4 סבר מנגד כי בני המשפחה מנהלים עסק של השכרת נכסי נדל"ן. 
בניתוח נסיבות המקרה בביהמ"ש קבע השופט קירש במסקנתו כי מדובר בהכנסה עסקית שבידי בני המשפחה.

לדבריו, מסקנה זו מבוססת בראש ובראשונה על היקף הפעולות והעשייה הכרוכות בהפקת הכנסה ממספר כה רב של נכסים, כשלהיבטים אלה מצטרפות נסיבות נוספות המחזקות את המסקנה: לבני המשפחה עיסוקים נוספים הנוגעים לענף המקרקעין; המנגנון לטיפול בהשכרת הדירות "משומן" למדיי; המערערים השקיעו סכומים נכבדים בפינוי דיירים מוגנים; ומרבית הנכסים נרכשו בשנות השמונים והתשעים עת המערערים היו אנשים בוגרים אשר קיבלו בצוותא החלטה מודעת להשתמש בכספם באופן אשר יחייב התעסקות אישית רצופה ובלתי-מבוטלת.

השופט קירש ציין, כי אמנם כלפי כל דייר ודייר התנהלות שלושת המערערים לא הייתה שונה בהרבה מזו של כל משכיר אחר, אך כמות הדירות בבעלותם חייבה התעסקות והיערכות בעלות אופי עסקי; וכי כתוצאה מכך, אין אפשרות ואף אין הצדקה להחיל על הכנסותיהם משכירות את ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 122.

 

תיקון 227 לפקודת מס הכנסה

פורסם החוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס' 227), התשע"ו–2016, אשר בעיקרו נקבעו מס' הוראות לצורך יישום הסכם ה-FATCA שנחתם בחודש יוני 2014 בין ישראל לארה"ב, בו התחייבה ישראל להורות לגופים פיננסיים ישראליים החייבים בדיווח לבדוק חשבונות המתנהלים אצלם ולהעביר לרשות המיסים מידע על אודות חשבונות של לקוחות המוחזקים באופן ישיר או עקיף בידי אזרחי ארה"ב ותושביה וכן התחייבה כי רשות המסים תעביר את המידע האמור לרשויות המוסמכות בארה"ב ולצורך חתימה על הסכמים נוספים לחילופי מידע.

 

*חוזר זה אינו בגדר המלצה, יעוץ או חוות דעת משפטית ונועד לתת סקירה כללית למצב הקיים. 

למידע אודות שירותי ייעוץ מס בביקר טילי, לחצו כאן