מיסוי הכנסות פטורות משכר דירה למגורים עת מכירת הנכס

9.3.2016

בחודש שעבר ניתנה פסיקה מפתיעה מאוד על ידי ועדת הערר שעל יד בית המשפט המחוזי בחיפה, שקבעה כי אדם הדורש פטור על ההכנסות מהשכרת דירת מגורים חייב במס שבח מוגדל עת מכירת הדירה וזאת עקב הפחת התיאורטי שנצבר בגין הדירה, גם אם המשכיר לא דרש אותו בפועל.

העניין נדון ב- ו"ע 10216-07-14 אביגדור וימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה. מר וימן היה הבעלים של מחצית הזכויות בדירת מגורים אותה רכש בשנת 1994. הדירה הושכרה למגורים תמורת דמי שכירות הנמוכים מתקרת הפטור הקבועה בחוק מס הכנסה.

בחודש ספטמבר 2013 מכר וימן את זכויותיו בדירה לדודו, אשר החזיק במחצית השנייה של הזכויות באותה הדירה. כתוצאה מהמכירה נוצר לוימן שבח, אשר כנגדו דרש בניכוי הוצאות בגין מחמם מים וכן הוצאות שיפוץ.
מנהל מיסוי מקרקעין חיפה לא קיבל את שומתו העצמית של וימן והוציא לו שומה בגדרה לא התיר לו בניכוי את ההוצאות האמורות וכן הפחית משווי הרכישה את הפחת שהיה זכאי לדרוש החל ממועד פורסם הוראת ביצוע 5/2007 שעניינה "חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים" ביום 27.2.2007 ובהתאם להוראה האמורה.

על האמור הגיש וימן השגה, בה התיר לו מיסוי מקרקעין לנכות את הוצאות השיפוץ, אך לא התיר בניכוי את ההוצאות בגין מחמם המים וכן הותיר בעינה את ההפחתה של הפחת משווי הרכישה. 
מכאן פנה וימן לערר, בו נקבע על ידי השופטת וינשטיין כי הפטור המלא שניתן למשכיר הדירה (עד לגובה התקרה) מגלם בתוכו את כל הניכויים האפשריים לרבות ניכוי פחת, ועל כן אין מקום ליתן כפל ניכוי של אותן הוצאות ופחת במישור מיסוי מקרקעין, דהיינו יש להפחית משווי הרכישה את הסכום השווה לפחת הנצבר בגין הדירה החל מיום פרסום הוראת הביצוע ועד ליום המכירה גם אם לא נדרש הפחת בפועל וכן אין להתיר בניכוי את ההוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה.