מס על ריבוי דירות

2016

מס ריבוי דירות הוטל במסגרת התוכנית הכלכלית לממשלה לשנים 2017-2018 במטרה להפחית את מחיר הדירות בישראל.

המס מוטל על יחיד /תא משפחתי, שבבעלותו מספר דירות מגורים בישראל ששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% ומעלה.


לעניין זה:

"תא משפחתי" כולל יחיד ובן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים , למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד.

"דירת מגורים" דירה או חלק ממנה, שבנייתה הושלמה, הנמצאת בישראל או באזור, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תכנית בנייה החלה עליה או משמשת למגורים. לפיכך החוק לא חל על דירה בבנייה, אבל כן יחול על דירות המשמשות לעסק (לדוגמא משרד או מרפאה).


המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות, לפי בחירתו. (מי שהפך להיות בעלים של שלוש דירות במהלך השנה או חדל להיות בעלים של שלוש דירות במהלך השנה, יחויב באופן יחסי).


שיעור המס עבור כל דירה חייבת הינו 1% מ"הסכום הקובע" שיחושב על פי נוסחה מיוחדת. אך לא יותר מ 18,000 ₪ בשנה. הנוסחה משקללת, בין היתר, את האזור בו נמצאת הדירה וכן, את שטחה.  


המס מוטל בגין הבעלות בדירה בין אם היא מניבה הכנסת שכירות ובין אם לאו.


על אף האמור, חייב במס שצירוף "הסכום הקובע" לכל הדירות שבבעלותו, למעט הדירה היקרה ביותר, נמוך מ 1,150,000 ₪ , יהיה פטור ממס ריבוי דירות. ובמקרה בו הסכום הקובע" גבוה מ – 1,150,000 ₪ ונמוך מ – 1,400,000 ₪, ישולם רק חלק מהמס.


החוק קובע דירות מגורים שלא ייחשבו דירות מגורים לעניין הטלת מס ריבוי דירות

  • דירת מגורים המושכרת למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה.
  • דירת מגורים בבעלותה של עמותה, הקדש ציבורי או חברה לתועלת הציבור.
  • דירת מגורים שבעלה זכאי להטבה לפי הפרק השביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון.
  • דירת מגורים אשר בגינה מקבלת החברה, בעלת הבניין, הטבות מכח חוק לעידוד בניית דירות להשכרה.
  • דירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור והשכרה.
  • דירת מגורים המהווה מלאי עסקי.
  • דירת מגורים המוחכרת לתקופה העולה על 25 שנים, לא תימנה כדירתו של המחכיר.
  • דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תיחשב דירת מגורים אחת.
  • מספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת, ייחשבו כדירת מוגרים אחת.
  • דירת מגורים שלא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה.
  • דירת מגורים שהתקבלה בירושה ושלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש – לא תימנה בשנה הראשונה כאמור.
  • דירת מגורים של מי שטרם  מלאו לו 18 שנים והוא יתום משני הוריו.

שומות והצהרות

  • בהתאם לחוק חייב במס צפוי לקבל ממנהל מיסוי מקרקעין הודעה, לא יאוחר מיום 30.1 של כל שנת מס, ובה תפורט השומה. חייב במס רשאי לבחור דירת מגורים אחרת לחיוב במס בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההודעה. ולהודיע על כך למנהל.
  • חייב במס שלא קיבל הודעה כאמור עד יום 30.3, יגיש למנהל עד ליום 30.5 הצהרה על דירות המגורים שבבעלותו, וכן פרטים נוספים הנדרשים לצורך קביעת השומה.
  • אם חל שינוי במהלך שנת המס במספר דירות המגורים שבבעלות החייב במס או בשיעור בעלותו בדירות, או לחלופין שהפך להיות חייב במס, יגיש הודעה על כך בתוך 30 ימים.
  • תשלום המס ייעשה בשני חלקים, הראשון ביום 30.6 והשני ביום 31.12.
  • מס ריבוי הדירות לא יותר בניכוי.
  • מנהל מיסוי מקרקעין יפעיל ויתחזק באתר האינטרנט של רשות המסים, מערכת ממוחשבת המאפשרת למשתמש בה לחשב את סכום מס ריבוי הדירות שעשוי לחול עליו.
    כמו כן, הצהרות, השגות, בקשות לתיקון שומה והודעות שמגיש חייב במס יוגשו באופן מקוון באתר האינטרנט של רשות המיסים באמצעות מערכת זו.
  • מחשבון לחישוב הסכום הקובע והמס לתשלום הדירה
  •  
  • מחשבון לבדיקת זכאות לפטור/חיוב חלקי כולל חישוב המס 
  •  

 

הקלות לעידוד מימושי דירות בתקופה שבין 1.1.2017 ועד ליום 1.10.2017

בחוק ובתקנות נקבעו כללים ותנאים למתן הטבות בעת מכירת דירת מגורים בתקופה 1.1.2017 ועד 1.10.2017. ההטבות יינתנו, בכפוף לעמידה בהוראות החוק והתקנות:

  • פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת שיבחר החייב במס, כיחס מספר הימים שהיה בעליה של הדירה שמכר באותה שנת מס, ובלבד שאין מדובר במכירה לקרוב.
  • יינתן מענק לתשלום מס השבח בהתאם לתקרה שנקבעה בתקנות.
    • בסכום שלא יעלה על 85 אלף ₪. לגבי חייב במס אשר לא חל עליו הפטור, כתוצאה מכך שצירוף הסכום הקובע המיוחס לכל הדירות בבעלותו, למעט דירה אחת,  נמוך מ- 1,150,000 ₪ .
    • לגבי חייב במס אשר חל עליו הפטור, כתוצאה מכך שצירוף הסכום הקובע המיוחס לכל הדירות בבעלותו, למעט דירה אחת,  נמוך מ- 1,150,000 ₪ . מענק בגובה מחצית מס השבח בו התחייב ועד לתקרה של 15,000 ₪ .

בהתאם לתנאים וסכומים שייקבעו על ידי שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת. אם לא עמד החייב במס בתנאים שנקבעו כאמור, יוחזר המענק ויחולו על גבייתו הוראות פקודת המסים (גבייה).

  • אפשרות להפקיד את כספי התמורה ממכירת הדירה בקופת גמל להשקעה, מעבר להפקדות המותרות באופן שוטף לצורך הטבה בשנת המס. ההפקדות הללו ייהנו מריבית מוטבת, משמע הריבית והרווחים מקופת הגמל בגין הפקדה מקסימלית עד סך של  2,500,000 ₪  יהיו פטורים ממס במועד המשיכה. ובתנאי שההפקדה בוצעה עד ליום 31.12.2017.

 

שאלות שעולות על ידי בעלי דירות

העברת נכסים על שם הילדים או הנכדים של בעל שלוש דירות

בהתאם לחוקי המס החלים בישראל, ניתן להעביר דירה במתנה לבן משפחה קרוב בפטור ממס שבח ותשלום עד שליש ממס הרכישה. האם כדאי להעביר דירה לבן משפחה? רשות המיסים עשויה לטעון כי מדובר ב"עסקה מלאכותית", שמטרתה הימנעות מתשלום מס או שמטרתה הפחתת המס של החייב ולמסות את הדירה הנוספת.

בעיה נוספת שיש לקחת בחשבון בשיקולים להעברת נכסים לטובת הצאצאים, חוסר האפשרות של הצאצא ליהנות בעתיד מהטבות מס הניתנות לרוכשי דירה ראשונה. שלילת האפשרות להגיש מועמדות ל"מחיר למשתכן". ועוד.

 

איחוד של דירות באותו בניין

אפשרות זו נכנסת בגדר הפטורים מחד. מנגד, עשויה להוות בעיה במכירה עתידית של הנכסים הללו. בהיבט הכלכלי, קשה יותר למכור נכס גדול מאשר שני נכסים קטנים. בנוסף, בעת מכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת גדולה יותר ניתן פטור ממס שבח – פטור זה עשוי להישלל.

 

יצוין כי, עד לכתיבת שורות אלה ולמרות שרשות המסים פרסמה לציבור מידע וכלים מחשוביים לחישוב מס ריבוי דירות, קיים חוסר בהירות לגבי יישומו של החוק. זאת, לאחר שהוגשו עתירות לבג"צ בטענה שיש לבטלו.

 

בכל מקרה רצוי להתייעץ איתנו לעניין שאלת החבות המס וחישובו.

לכל שאלה תוכלו לייצור קשר עם כותבת מאמר זה, אירית סהר, עו"ד – מנהלת מחלקת מיסוי פרט- irit.s@bakertilly.co.il

לחצו למידע נוסף בנושא ייעוץ מס